Team U - Erste Hilfe

Immobile in Not

Kündigung der Finanzierung

Manchmal passiert es ohne Vorwarnung: die Bank oder Sparkasse kündigt die Finanzierung. Nun beginnt ein Teufelskreis. Die Kündigung wird der Schufa gemeldet und führt dazu, dass auch keine andere Bank mehr finanzieren will. Nun heißt es, die Nerven zu bewahren. Was zunächst ausweglos erscheint, bietet jedoch noch einige Handlungsoptionen. Oft ermöglichen die Familie oder Freunde noch Chancen. Die Situation ist aber sehr ernst. Unsere Immobilien-Coaches kennen alle Tricks, in erfolglos erscheinenden Situation noch zu helfen. Ist ein Kredit gekündigt, sollte dieser auch nicht mehr bezahlt werden. Solange keine Regelung mit der Bank getroffen ist, empfehlen wir zunächst, das Geld beiseite zu legen und der Bank anzubieten, die Raten nach einer Einigung nachzuzahlen.

Wichtig ist, im Gespräch zu bleiben und sich fachmännische Unterstützung wie z.B. einen Bankenmediator zur holen. Kündigungen sind anfechtbar! In vielen Fällen macht sich die Bank auch Schadensersatzpflichtig

Kündigung zur Unzeit:
Die Bank oder Sparkasse darf nur so kündigen, dass genügend Zeit bleibt, das Kapital anderweitig zu besorgen. Eine Frist von 4 - 6 Wochen ist hier unzureichend. Doch Vorsicht: Die Kündigung ist dadurch nicht unwirksam, die Bank läuft jedoch Gefahr, sich Schadensersatzpflichtig zu machen.

Willkürliche Kündigung:
Die Bank oder Sparkasse darf nicht willkürlich kündigen. Sie hat auf die berechtigten Interessen Ihres Kunden Rücksicht zu nehmen.

Kreditgefährdung bei ausreichenden Sicherheiten:
Sollte die Bank trotz hinreichender Sicherheiten kündigen, kann die Kündigung sogar unwirksam sein.

Zwangsversteigerung - was nun?

Ihre Immobilie soll zwangsversteigert werden? Die Bank hat Ihren Kredit gekündigt, fällig gestellt und die Zwangsvollstreckung angedroht? Und jetzt suchen Sie verzweifelt nach einer Rettungsmöglichkeit?

Eines vorweg: Die Zwangsversteigerung stoppen – das wird nicht klappen! Das bedeutet aber nicht, dass Sie wehrlos sind! Es ist nun an der Zeit, strategisch zu verzögern und geschickt zu taktieren.

Ob Verzögerungen immer gut sind, sei einmal dahingestellt - das ist aber so ziemlich das Einzige, was jetzt noch geht. So manche Bank ist plötzlich wieder verhandlungsbereit. 

Also konkret: Was wir jetzt noch tun können ist, Ihnen Zeit zu verschaffen und einen Spezialisten an Ihre Seite zu stellen, der sich in dem Minenfeld, in dem Sie sich befinden, perfekt auskennt. 

Da wir alle Gefahren kennen, entwickeln wir mit Ihnen ein Konzept, das Ihre Gegner zur Verzweiflung treiben wird. 

Sobald die Zwangsversteigerung angeordnet ist, bringt es nichts mehr, bei der Bank weiter zu bezahlen. Der Vorgang ist so nicht mehr zu stoppen. Also setzen Sie einen Teil des freigewordenen Geldes zu Ihrer Verteidigung ein. Wenn man es genau betrachtet, entstehen in dieser Situation keine zusätzlichen Kosten - das ist doch ein Wort!

Nutzen Sie das folgende Online-Formular - wir rufen Sie zurück.

Immobile verkaufen und zurück mieten

Auch die Möglichkeit des "Sale and lease back" gibt es heute. Wir planen die Zusammenarbeit mit einem Fonds, der Ihre Immobilie kauft und diese an Sie vermietet. Eine Rückkaufoption wird ebenfalls notariell vereinbart. Die Lösung wird voraussichtlich ab 2018 zur Verfügung stehen.

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Immobilie und Insolvenz

In der Insolvenz werden die Kredite immer gekündigt und zur Tabelle angemeldet. Das heißt aber nicht, dass hier keine Lösung möglich ist. Sobald der Insolvenzverwalter die Insolvenymasse geprüft hat und feststellt, dass mit der Immobilie kein Geld zu Masse gezogen werden kann, kann er diese freigeben. Hier ist dann Vorsicht geboten: Zwangsgrundschulden, die auf die Immobilie eingetragen wurden sind von der Restschuldbefreiung ausgenommen. Unser Immobilien-Coaches haben immer eine gute Idee parat, rufen Sie uns an.

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Glossar zum Thema Immobilie

Auflassung

Die Kaufabwicklung einer Immobilie ist oft mit Bedingungen und Wartezeiten versehen. Um für Jedermann deutlich zu machen, dass sich etwas in den Eigentumsverhältnissen ändert, wird das Grundbuch aufgelassen. Der Notar beantragt dies beim Amtsgericht, welches dann eine Auflassungsvormerkung einträgt.

Grundbuch

Das Verzeichnis über Größe, Eigenschaft, Eigentümer und Belastung eines Grundstücks. Zum Beispiel werden Wohnrecht, Hypothek oder Grundschuld in das Grundbuch eingetragen. Das Grundbuch wird beim örtlichen Amtsgericht geführt. Dort erhält man als Berechtigter auch einen Grundbuchauszug.

Hypothek

Eine Hypothek wird zur Sicherung einer Schuld ins Grundbuch eingetragen. Sie erlischt mit der Bezahlung der Schuld. Der Schuldner haftet persönlich für die Bezahlung.

Immobilienrettung

Ein institutioneller Fond mit dem Ziel, Immobilien zu retten. Der ehemalige Eigentümer wird Mieter und kann in der Immobilie wohnen bleiben. Ein fairer Rückkaufspreis wir notariell für einen festgelgeten Zeitraum vereinnbart http://www.team-u.de/Krisen-_und_Insolvenzberatung/Immobilie_retten

Immobilienverwertung

Damit bezeichnet man den Verkauf oder die Versteigerung der in der Insolvenzmasse befindlichen Immobilie.

Ratenrückstand bei Baufinanzierung

Als Ratenrückstand bezeichnet man die Tatsache, dass die vereinbarten Raten dem Darlehensgeber nicht zum vereinbarten Zeitpunkt überwiesen werden. Der Zahlungsverzug tritt auch dann ein, wenn die Raten per Lastschrift eingezogen werden und das Konto keine Deckung aufweist. Diese Situation ist ernst zu nehmen, denn die Bank wird meistens nach zwei erfolglosen Mahnungen die Darlehenskündigung aussprechen, wenn der Darlehensnehmer mit drei Raten in Rückstand geraten ist. Das bedeutet die gesamte Kreditsumme ist zur Zahlung fällig. Danach leitet die Bank weitere Maßnahmen ein. Eine Maßnahme ist die Zwangsversteigerung des Objektes. Befindet sich ein Darlehensnehmer mit einer Rate in Verzug, so sollte man unbedingt das Gespräch mit der Bank suchen und eine Einigung (Stundung) der Rate besprechen.

Vermieterpfandrecht

Wenn ein Vermieter seine Miete nicht bekommt, kann er das Vermieterpfandrecht aussprechen. Damit beschlagnahmt er das Hab und Gut des Mieters. Dieser muss nun die pfändbaren Gegenstände an den Vermieter herausgeben. Missachtet er die Pfändung, kann er strafrechtlich verfolgt werden.

Zwangssicherungshypothek

Ein Gläubiger kann, wenn er einen Titel innehat, gerichtlich die Eintragung einer Zwangssicherungshypothek in das ggf. vorhandene Grundvermögen beantragen. Daraus kann er ggf. auch eine Zwangsversteigerung veranlassen.

Zwangsversteigerung

Dieser Begriff wird üblicherweise im Zusammenhang mit der Versteigerung einer Immobilie (Haus, Grundstück) genannt. Es können aber auch andere Vermögenswerte wie z.B. ein Auto oder Kunstgegenstände zwangsversteigert werden (siehe www.justiz-auktion.de). Vor Versteigerung muss ein Sachverständiger den objektiven Wert des Versteigerungsgutes ermitteln. Danach gilt – bezogen auf die Immobilienversteigerung –, dass im ersten Steigerungstermin für ein Gebot in Höhe von 70 Prozent des Verkehrswertes ein Zuschlag gegeben wird. Ist der Gläubiger einverstanden, kann aber auch schon bei 50 Prozent zugeschlagen werden.. Im zweiten Steigerungstermin fällt auch diese Grenze fort.

Zwangsversteigerungsportal

Dieses Portal kann man unter www.ZVG-Portal.de besuchen und einsehen. Es ist ein öffentliches Verzeichnis aller Gerichte, an denen Zwangsversteigerungen stattfinden. Einfach das jeweilige Bundesland und Gericht einstellen und dann auf Suche drücken. Die Gerichte veröffentlichen dabei auch die Gutachten und Lagekarten. 

Zwangsverwaltung

Ein Gläubiger, der eine Zwangsversteigerung gegen den Schuldner und dessen Immobilie beantragt hat, kann diese Immobilie auch unter Zwangsverwaltung stellen lassen. Er erreicht damit, dass seine „Sicherheit“ vor dem Wertverlust geschützt wird. So werden z.B. die Gebäudeversicherungen bezahlt als auch die Mieten beschlagnahmt. Die Aufgabe der Zwangsverwaltung übernimmt ein vom Gericht bestellter Verwalter.

Ihr Experte:

Jürgen Vollberg

Wo steht mein Unternehmen gerade?

Am Anfang steht die Frage: In welcher Phase befindet sich das Unternehmen gerade? Schon in einer bedrohlichen Lage? Machen Sie den Krisen-Check!

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